Immobilienkauf Gewährleistungsrecht

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Immer mehr Menschen können sich den Kauf einer (gebrauchten) Immobilie leisten.

Nach dem Kauf der Immobilie wird vom Käufer jedoch oftmals festgestellt, dass diese nicht in dem Zustand ist, den er erwartet hat.

Die Kanzlei Bellmann Rechtsanwälte ist oft mit zwei Beratungssituationen befasst.

  1. Ein Immobilienkäufer stellt nach dem Kauf fest, dass die Immobilie mangelhaft ist. Er möchte gegen den Verkäufer vorgehen, über die Rechtslage informiert werden und seine Rechte geltend machen.
  2. Der Immobilienverkäufer sieht sich nach erfolgtem Verkauf plötzlich unerwarteten Ansprüchen des Käufers ausgesetzt. So wird oft behauptet, dass über Mängel getäuscht wurde, es wird eine Minderung des Kaufpreises gefordert oder gar Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz. Der Immobilienverkäufer möchte diese Ansprüche erfolgreich abwehren.

In diesem Zusammenhang sind folgende Gesichtspunkte relevant und bedürfen einer eingehenden rechtlichen Prüfung:

Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag

In nahezu allen Immobilienkaufverträgen sind die Gewährleistungsrechte gemäß dem Kaufvertragsrecht im BGB (§§ 434 ff. BGB) ausgeschlossen. Dies bedeutet zunächst, dass der Käufer keinerlei Gewährleistungsrechte (z.B. Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag, Schadensersatz) gegen den Verkäufer geltend machen kann, auch wenn die Immobilie mangelhaft ist, z.B. Feuchtigkeitsschäden oder Bauschäden vorhanden sind.

Dieser Gewährleistungsausschluss gilt jedoch dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über Mängel der Immobilie arglistig getäuscht hat oder diese bewusst verschwiegen hat.

Arglistige Täuschung

Hat der Verkäufer den Käufer über vorhandene Mängel der Immobilie arglistig getäuscht, greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht. Der Käufer hat dann die Gewährleistungsrechte und Ansprüche, die ihm das Kaufrecht zugesteht (z.B. Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag, Schadensersatz).

Arglistig handelt, der Verkäufer handelt dann arglistig, wenn er unrichtige Erklärung in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit abgibt oder ohne tatsächliche Kenntnis ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht.

Verschweigen von Tatsachen und Informationen ist auch Arglist

Nicht nur das bewusste Abgeben unrichtiger Erklärungen ist im Rechtssinne Arglist, sondern auch das Verschweigen wesentlicher Tatsachen und Umstände. Der Verkäufer ist gemäß der geltenden Rechtsprechung verpflichtet, Informationen und Tatsachen ungefragt dem Käufer mitzuteilen, die ersichtlich für den Kaufentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind und der Käufer die Mitteilung dieser Umstände auch üblicherweise erwarten kann.

Mängel im Sinne des Immobilienkaufrechtes

Eingehend zu prüfen ist, ob überhaupt ein Mangel der gekauften Immobilie vorliegt. Wurde eine gebrauchte Immobilie gekauft, ist nicht jeder Abnutzung ein Mangel, der Käufer einer gebrauchten Immobilie kann keinen Neubauzustand erwarten. Entscheidend ist auch, ob d es sich bei dem Mangel um einen offensichtlichen oder verdeckten Mangel handelt. Mängel, die bei Besichtigung unschwer zu erkennen sind, gelten im Allgemeinen nicht als Mängel der Immobilie, die Gewährleistungsan-sprüche auslösen.

Ein verdeckter oder versteckter Mangel liegt dann vor, wenn dieser für den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht erkennbar war, dem Verkäufer diesen Mangel jedoch bekannt war oder er aber zumindest vermuten konnte, dass dieser Mangel vorhanden ist.

Typische Mängel, die sich erst nach Kauf herausstellen

Zu typischen Mängeln, die der Käufer erst nach Kauf und Inbesitznahme der Immobilie bemerkt, gehören z.B.:

  • Feuchtigkeit im Keller oder in Hauswänden
  • marode Wasser-, Abwasser -oder Stromleitungen,
  • marode Heizungsrohre/Heizungsanlage
  • Wasserschäden
  • Schimmelbefall
  • Hausschwamm
  • Asbestbelastung
  • Ungezieferbefall
  • Altlasten, z.B. Ölrückstände im Boden, vergrabener Müll, mit Chemikalien belastete Baumaterialien (z.B. Holzschutzmittel)
  • Baumängel

Mängeln können aber nicht nur rein physischer Natur sein, anerkannter Mängel sind z.B. auch:

  • geringere Wohn- oder Grundstücksfläche als im Kaufvertrag angegeben
  • falsche Angaben über Mieteinnahmen
  • falsche Angaben im Hinblick auf baurechtliche Möglichkeiten (z.B. Nutzungsmöglichkeiten, Baugenehmigung, Umbaumöglichkeiten)

 

Garantiehaftung des Verkäufers

Garantiert der Verkäufer einen bestimmten Zustand der Immobilie (Beschaffenheitsvereinbarung) und zeigt sich dann, dass dieser Zustand nicht vorhanden ist, führt dies auch zu einer Haftung des Verkäufers, obwohl möglicherweise bezüglich dieses Zustandes im Rechtssinne kein Mangel vorliegt. Die gekaufte Immobilie hat in diesem Fall nicht den vertraglich vereinbarten Zustand, es handelt sich dann hier um die Garantiehaftung des Verkäufers.

Maklerhaftung

Oft sind Immobilienmakler involviert, wenn es um den Kauf/Verkauf einer Immobilie geht. In solchen Fällen wird meist ein Exposé verwendet, in dem Angaben zum zur Immobilie festgehalten sind, wie z.B. Zustand, Alter, Fläche, Zeitangaben zu Umbauten und Sanierungsmaßnahmen etc.. Diese Angaben des Immobilienmaklers können auch zu Ansprüchen des Käufers führen, sei es gegen den Makler selbst oder gegen den Verkäufer.

Rechtsfolgen (Minderung, Rückabwicklung, Schadensersatz)

Der getäuschte Käufer kann Schadensersatz verlangen, z.B. die Kosten der Mängelbeseitigung

der Käufer hat auch die Möglichkeit, den Ersatz des Minderwertes der Immobilie zu verlangen (Minderung des Kaufpreises)

Der Käufer kann auch die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, soweit der Mangel erheblich ist. Im Rahmen der Rückabwicklung kann ein Käufer auch weitergehen Schadensersatz verlangen, z.B. Hinblick auf im Rahmen des Kaufes Immobilienkaufs erfolgte Aufwendungen wie Maklerkosten, Notarkosten, Beurkundungskosten, Grunderwerbsteuer etc.

Welcher Anspruch des Käufers für diesen wirtschaftlich am sinnvollsten bzw. günstigsten ist, muss in jedem Einzelfall eingehend geprüft werden.

Schnelles Handeln ist für Käufer wie auch Verkäufer erforderlich

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen und das Ausüben von Anfechtungsrechten unterliegen Fristen, die teilweise sehr kurz sind. Auch die Verjährung spielt immer eine Rolle. Jedem Käufer, der einen Mangel entdeckt, ist daher anzuraten, schnellstmöglich die Rechtslage von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Auch einem Verkäufer, der sich ungerechtfertigten Ansprüchen ausgesetzt sieht, ist anzuraten, schnell zu handeln und insbesondere die rechtlich angezeigten Maßnahmen in die Wege zu leiten.

Beratungsangebot der Kanzlei Bellmann Rechtsanwälte

Die Berufsträger der Kanzlei Bellmann Rechtsanwälte haben bereits eine Vielzahl von Gewährleistungsfällen im Immobilienkaufrecht erfolgreich bearbeitet und haben die nötige Expertise.

Wir vertreten bundesweit engagiert und kompetent die Käuferseite wie auch die Verkäuferseite, wenn es um die Geltendmachung gerechtfertigter bzw. die Abwehr ungerechtfertigter Gewährleistungsansprüche geht.

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, wenn Sie im Bereich des Immobilienkaufrechts ein rechtliches Problem haben.