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Mietrecht

Kündigung (Abwehr oder Ausspruch von Kündigungen, z. B. wegen Zahlungs-verzugs, Eigenbedarfs, Vertragsverstoß; Prüfung von Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen)


Räumungsklage (Durchführung, Abwehr, Vollstreckung)


Mietminderung/Mietmangel (Überprüfung der Voraussetzungen der Mietminderung, Berechnung der zulässigen Mietminderungshöhe, Meldung von Mietmängeln, Beseitigungsaufforderung mit Fristsetzung,  Anspruch auf Vorschuss für Mängel-beseitigung, Selbstvornahme, Zurückbehaltungsrechte)


Mietkaution (Rückforderung, Verrechnung, Fälligkeit, gesetzliche Anlage und Verzinsung, gerichtliche Geltendmachung)


Mieterhöhung (Geltendmachung und Abwehr, Überprüfung der Voraussetzungen, z.B. Mietspiegel, Modernisierung, ortsübliche Vergleichsmiete )


Abmahnung (Abwehr, Erstellung, Überprüfung von Abmahnungen z.B. wegen verspäteter Mietzinszahlung, Ruhestörung oder sonstigem vertragswidrigen Verhaltens) 


Geltendmachung ausstehender Miete (außergerichtlich wie auch gerichtlich)
Mietvertragsklauseln (Überprüfung der Wirksamkeit von Klauseln im Mietvertrag, z.B. Zeitmietvertrag, Kündigungsverzicht, Staffelmieten)



Schönheitsreparaturen (Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, Überprüfung des Bestehens einer Renovierungspflicht, Umfang der Renovierungspflicht)


Betriebskostenabrechnung (formelle und materielle Überprüfung, Umlageschlüssel, Umlagefähigkeit von Kosten)


Schadensersatzansprüche (Abwehr, Geltendmachung, Überprüfung der Verjährung)


Gewerbliches Mietrecht

Kündigung

Die wirksame Kündigung eines Mietvertrages ist von einer ganzen Anzahl an formellen und materiellen Erfordernissen abhängig. Ein Mietverhältnis kann durch einvernehmliche Aufhebung, durch Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder durch eine Kündigung enden. Für alle Kündigungen gilt, dass sie schriftlich zu erfolgen haben und soweit mehrere Mieter und/oder Vermieter vorhanden sind, allen Vertragsparteien zugehen müssen. Die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB setzt das berechtigte Interesse des Vermieters voraus. Dieses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt oder wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Vermieter hat im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen.


Besonders hinzuweisen ist auf das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a BGB. Für Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ist gemäß § 573a BGB eine Kündigung auch ohne Grund möglich. Relevant in diesem Zusammenhang ist, dass das Kündigungsschreiben unbedingt den Hinweis zu enthalten hat, dass und auf welche Voraussetzungen des § 573a BGB die Kündigung gestützt wird. Wichtig ist auch in diesem Zusammenhang, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter in diesem Fall um drei Monate verlängert.


Weitere Kündigungsmöglichkeiten sind in den §§ 543, 569 BGB geregelt. Mit Abstand am relevantesten ist in diesem Zusammenhang die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Aber auch in diesem Fall sind die hohen materiellen und formellen Voraussetzungen eines Kündigungsschreibens zu beachten. Gleiches gilt für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Auch diese hat die formalem und vor allem materiellen Voraussetzungen zu enthalten, um wirksam zu sein. So sind die Gründe für den Eigenbedarf ausführlich darzulegen. Hat ein Vermieter mehrere Wohnungen, so ist auch darzulegen, warum gerade die betreffende Wohnung für den Eigenbedarf in Frage kommt. Weiterhin sind die außerordentlichen Kündigungsrechte mit gesetzlicher Frist zu beachten, so bei Tod des Mieters (§ 563 BGB), Beendigung des Nießbrauchs (§ 1056 BGB), Erlöschen des Erbbaurechts (§ 30 Erbbaurechtsgesetz) und das Kündigungsrecht des Erstehers bzw. Ersteigerers (§ 57a ZVG). Zu beachten ist auch der eingeschränkte Kündigungsschutz bei Studenten- und Jugendwohnheimen. In dieser Hinsicht ist der Kündigungsschutz eingeschränkt, der Mieter hat aber ein Widerspruchsrecht gemäß §§ 574 ff. Weiterhin gibt es zusätzliche Kündigungsbeschränkungen im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB). Ein Mietverhältnis wirksam zu kündigen ist daher durchaus eine rechtlich anspruchsvolle Aufgabe. Es ist zu empfehlen, eine Kündigung von einem Fachanwalt für Mietrecht erstellen bzw. überprüfen zu lassen.


Räumungsklage

Hat ein Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt und eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung gegeben, so ist der Mieter verpflichtet, dieser Aufforderung nachzukommen. Räumt der Mieter in der gesetzten Frist nicht die Wohnung, so hat der Vermieter lediglich die Möglichkeit, den Auszug des Mieters gerichtlich mittels einer Räumungsklage durchzusetzen. Zuständig für die Räumungsklage bei Wohnraum ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, dies unabhängig vom Streitwert. Der Streitwert ist abhängig von der Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses. Nach erfolgter Kündigung hat der Vermieter ein erhebliches Interesse daran, dass die Wohnung zeitnah geräumt wird. Die Dauer einer Räumungsklage hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht. Die Dauer des Verfahrens ist auch davon abhängig, ob und wie der Mieter sich gegen eine Räumungsklage verteidigt. Sollte der Mieter keinerlei Verteidigungsbereitschaft zeigen, so kann ein Versäumnisurteil bzw. Endurteil innerhalb von zwei Monaten vorliegen. Realistischer ist es jedoch, mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr zu rechnen. Diese Zeitspannen können entstehen, wenn z. B. umfangreiche Beweisaufnahmen, Sachverständigen-gutachten und Zeugenvernehmungen notwendig sind. Die Räumungsklage ist die einzige Möglichkeit für einen Vermieter, den Mieter zur Räumung der Wohnung zu zwingen. Sollte ein Vermieter die Wohnung selber räumen, so würde er sich strafbar machen. Dies wäre verbotene Eigenmacht, auch der Austausch von Schlössern würde darunter fallen. Es bietet sich an, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen.


Mietminderung/Mietmangel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache (Wohnung) für den vertragsgemäßen Gebrauch in mangelfreiem Zustand zur Verfügung zu stellen. Sind Mängel in der Wohnung vorhanden, so hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu mindern. Eine Mietminderung ist jedoch nicht ohne weiteres möglich, auch in dieser Hinsicht sind strenge formelle und materielle Voraussetzungen zu beachten. So setzt die Mietminderung grundsätzlich immer voraus, dass sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Sind schon bei Einzug Mängel vorhanden und bekannt, so berechtigen diese nicht zur Minderung. In diesem Zusammenhang ist es jedem Mieter zu raten, ein ausführliches Einzugsprotokoll mit dem Vermieter zu erstellen. Treten während der Mietzeit Mängel auf, so hat der Mieter zunächst eine Anzeigepflicht. Diese Mangelanzeige sollte aus Beweisgründen unbedingt schriftlich erfolgen. Erst ab Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist für den Mieter überhaupt eine Minderung möglich. Dem Mieter ist zu raten, in der Mangelanzeige auch zu erklären, dass die Miete bis zur Behebung des Mangels unter Vorbehalt bezahlt wird. Nur diese Erklärung eines solchen Minderungsvorbehaltes ermöglicht dem Mieter, auch rückwirkend eine Mietminderung vorzunehmen. Zudem sollte eine Frist für die Beseitigung des Mangels gesetzt werden. Wichtig ist, dass nicht jeder Mangel zu einer Mietminderung führt. Der Mangel muss zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache führen. Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, so ist zunächst der Mieter beweisbelastet. Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels nachweisen. Es empfiehlt sich daher unbedingt, vom ersten Auftreten des Mangels an durch Fotos und Zeugen diesen festzuhalten. Stellt sich der Mangel in Form von Lärm oder Heizungsausfall dar, so sollte ein ausführliches Protokoll geführt werden. In diesem sollte Beginn und Ende der Beeinträchtigung festgehalten werden. Die Höhe der Mietminderung ist nicht gesetzlich geregelt, sie ist immer abhängig vom Einzelfall. Hierzu gibt es eine sehr umfangreiche Rechtsprechung. Dem Mieter ist anzuraten, bevor er eine Mietminderung durchführt, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren und die angemessene Höhe einer Mietminderung in Erfahrung zu bringen.


Mietkaution

Kaum ein Thema im Mietrecht ist so streitbehaftet wie die Kaution. Eine Vielzahl von mietrechtlichen Streitigkeiten haben die Rückzahlung und Abrechnung der Kaution zum Thema. Gestritten wird darum, ob der Vermieter berechtigt ist, die Kaution ganz oder teilweise für bestimmte Schäden oder Außenstände zu verrechnen. Geregelt ist die Kaution in § 551 BGB. Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Hierbei ist von der Kaltmiete auszugehen. Der Vermieter hat die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu bezahlen. Die Nichtzahlung der Kaution wurde vor kurzem als Grund für die fristlose Kündigung im Gesetz festgeschrieben (§ 569 Abs. 2a BGB). Demnach ist der Vermieter berechtigt, ohne Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug ist. Die Höhe der ausstehenden Kaution muss mindestens zwei Kaltmieten erreichen. Die Kaution ist zweckgebunden. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis bestehenden oder auch bei Auszug entstehenden Ansprüche. Darunter fallen z. B. ausstehende Miete, ausstehende Betriebs- bzw. Nebenkostennachzahlungen, Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietwohnung oder auch Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Die Kaution darf nicht abgewohnt werden. Stellt der Mieter die Zahlung der Miete ein und verweist den Vermieter darauf, die ausstehenden Mieten mit der Kaution verrechnen, so kann dies ganz erhebliche Kosten für den Mieter nach sich ziehen. Klagt der Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen ein, so gehen dann alle Verfahrenskosten zu Lasten des Mieters. Die Frist für die Rückzahlung der Kaution ist nicht gesetzlich geregelt. Grundsätzlich kann der Vermieter die Kaution so lange einbehalten, bis Schäden oder Mietrückstände vollständig ersetzt bzw. bezahlt wurden. Der Vermieter hat eine sogenannte Überlegungsfrist. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter zu prüfen, ob ein Sicherungsbedürfnis besteht. Allgemein geht man hier von drei Monaten bis höchstens sechs Monaten aus. Diese Überlegungsfrist besteht aber nur dann, wenn auf Seiten des Vermieters ein Sicherungsbedürfnis besteht, d. h. es bestehen fällige oder auch noch nicht fällige Ansprüche. Ist das Mietverhältnis beendet worden und hat eine beanstandungsfreie Wohnungsabnahme stattgefunden, so kann der Vermieter sich nicht auf die Überlegungsfrist zurückziehen. Ein Sicherungsbedürfnis ist dann nicht denkbar, einzige Ausnahme sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten. In dieser Hinsicht besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters in Höhe der zu erwartenden Betriebskostennachzahlung, die jedoch selten die volle Kautionshöhe erreichen dürfte. Zu beachten ist, dass auch bei einem Vermieterwechsel der „alte Vermieter“ für die Rückzahlung der Kaution haftet. Dies ist dann der Fall, wenn der neue Vermieter (der neue Eigentümer) die Kaution nicht erstatten kann, z. B. wegen Insolvenz oder Unauffindbarkeit. Der Mieter soll auf diese Weise vor einer Zahlungsunfähigkeit des neuen Vermieters geschützt werden (§ 566a BGB). Es ist zu empfehlen, Ansprüche im Zusammenhang mit einer Mietkaution von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen.


Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist in § 557 ff. BGB geregelt. Der Vermieter kann nicht einseitig die Miete erhöhen, vielmehr muss er sich zuvor die Zustimmung des Mieters einholen. Die Mieterhöhung ist strengen gesetzlichen Regelungen unterworfen. In jedem Fall muss die Mieterhöhung schriftlich (Textform) erfolgen. Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies allerdings erst dann, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert war. Aktuell steigen die Mieten vielerorts in erheblichem Tempo. Bis zu 20% Erhöhung ist innerhalb von drei Jahren zulässig, bei einer Modernisierung kann die Miete sogar noch stärker steigen. Sollte ab dem Jahr 2015 die angekündigte sogenannte "Mietpreisbremse" gesetzliche Realität werden, sind weitere Voraussetzungen für Mieterhöhungen, insbesondere bei Weitervermietungen zu beachten. Häufig unterlaufen den Vermietern bei der Mieterhöhung Fehler, die Mieter dazu nutzen können, eine Mieterhöhung zu vermeiden. Statistisch gesehen ist jedes vierte Mieterhöhungsverlangen mangelhaft. Für den Mieter wie auch den Vermieter lohnt es sich daher, eine Mieterhöhung (vorab) überprüfen zu lassen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass auch der Mieter, der einer unwirksamen Mieterhöhung zustimmt, an diese dann gebunden sein kann. Das Mieterhöhungsverlangen ist schriftlich zu erklären und zu begründen. Hier stellt sich oft das Problem, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen ist. Das Gesetz sieht hier vier Möglichkeiten für die Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor, den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Entgelte für vergleichbare Wohnungen (drei Wohnungen). Es bietet sich für den Mieter wie auch für den Vermieter bezüglich einer Mieterhöhung an, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen.


Abmahnung

Der Abmahnung kommt im Mietrecht eine besondere Bedeutung zu, wenn es um die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund geht (§ 543 BGB). Grund für eine Kündigung ist in den meisten Fällen die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine sofortige Kündigung wegen einer solchen Vertragsverletzung ohne vorherige Abmahnung ist jedoch die absolute Ausnahme. Das Gesetz sieht vor, dass der Gegner eine Chance erhalten muss, an seinem Verhalten etwas zu ändern (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Kündigung hat also in aller Regel eine Abmahnung vorauszugehen. In einer Abmahnung ist darzulegen, welches Tun oder Unterlassen vom Gegner gefordert wird. Dem Verpflichteten muss zudem eine Frist gesetzt werden, innerhalb welcher er die gewünschte Handlung vorzunehmen hat oder welche Handlungen (z. B. Lärm) er einzustellen hat. Unbedingt sollte die Abmahnung den Hinweis enthalten, dass beabsichtigt ist, nach einem erfolglosen Fristablauf oder erfolgloser Mahnung die Kündigung auszusprechen. Der Empfänger der Abmahnung muss klar erkennen können, dass es sich um eine Abmahnung handelt und dass deren Nichtbefolgung erhebliche mietrechtliche Folgen nach sich ziehen kann. Aus Beweisgründen ist unbedingt zu empfehlen, die Abmahnung schriftlich zu verfassen. Eine einzige Abmahnung kann für eine Kündigung ausreichend sein, gesetzlich wird keine bestimmte Anzahl vorgeschrieben. Die Abmahnung ist also eine unbedingte Voraussetzung für eine wirksame Kündigung. Die Abmahnung muss eine angemessene Fristsetzung enthalten. Es ist zu empfehlen, eine Abmahnung von einem Fachanwalt für Mietrecht erstellen bzw. überprüfen zu lassen.


Geltendmachung ausstehender Miete

Zahlt ein Mieter die vereinbarte Miete nicht, so ist dem Vermieter grundsätzlich anzuraten, zeitnah die Außenstände (gerichtlich) geltend zu machen. Hier sollte keine Zeit verloren gehen. Üblicherweise ist bereits im Mietvertrag ein Fälligkeitszeitpunkt (dritter Werktag eines jeden Monats) vereinbart. Dies hat zur Folge, dass der Mieter ohne Mahnung in Verzug gerät (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Vermieter kann daher gleich einen Rechtsanwalt zur außergerichtlichen Beitreibung beauftragen. Die außergerichtlichen Kosten des Rechtsanwalts können als Verzugsschaden gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Allerdings ist in diesem Zusammenhang unbedingt zu überprüfen, ob der Mieter nicht unter Umständen ein Minderungsrecht oder Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Miete geltend machen kann. Es ist daher zu empfehlen, die Geltendmachung von ausstehendem Mietzins über einen Fachanwalt für Mietrecht durchführen zu lassen.

Mietvertragsklauseln

Die absolut überwiegende Anzahl der Wohnraummietverhältnisse werden mittels eines Formularmietvertrages geregelt. Auf einen solchen Formularmietvertrag finden die Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Anwendung. Diese sind in den §§ 305 ff. BGB geregelt. Erstes Indiz für das Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag ist ein vorgedruckter Text oder die Verwendung von Textbausteinen. Auch Lücken oder Ergänzungsmöglichkeiten in einem Vertragsmuster führen nicht automatisch zu einer Individualvereinbarung. Die Rechtsprechung in Deutschland hat mittlerweile eine Vielzahl von Formularklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, wobei sich eine unangemessene Benachteiligung auch schon daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist (§ 307 BGB). So wurden schon Zeitmietvertragsklauseln, Kündigungsverzichtklauseln, Mieterhöhungs-klauseln (Staffelmieten) und Kautionsklauseln für unwirksam erklärt. Es ist zu empfehlen, bei Zweifeln an vorformulierten Vertragsbedingungen in einem Mietvertrag diese von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen.


Schönheitsreparaturen

In den meisten Mietverträgen werden Mieter verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen. Grundsätzlich hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Vielmehr ist es Pflicht des Vermieters, die Mietsache instandzuhalten und instandzusetzen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). In begrenztem Umfang kann jedoch diese Instandhaltungspflicht über Vertragsklauseln auf den Mieter abgewälzt werden. Hierzu gibt es eine Vielzahl an höchstrichterlicher Rechtsprechung. Diese stellt an die formularvertragliche Regelung solcher Schönheitsreparaturen sehr hohe Anforderungen. Der Vermieter darf sich keinesfalls völlig entlasten. Relevant bei der Übertragung einer solchen Verpflichtung ist immer der tatsächliche Zustand des Mietobjektes, die Dauer des Mietverhältnisses und der Umfang der auszuführenden Arbeiten. So hat der BGH z. B. Klauseln mit einem starren Fristenplan (tatsächlicher Renovierungsbedarf bleibt unberücksichtigt) für unwirksam erklärt. Auch unbedingte Endrenovierungsklauseln, Tapetenklauseln, unzulässige Farbwahlklauseln und Quotenklauseln wurden schon für unwirksam erklärt. Die Rechtsprechung befindet sich aktuell, was diese Thematik anbetrifft, in Bewegung. Entsprechende Formulierungen im Mietvertrag sollten daher von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüft werden. Dies gilt für Mieter wie auch Vermieter. Auch ein Vermieter sollte Interesse daran haben, korrekte Klauseln zu verwenden und den Mieter wirksam zu verpflichten.


Betriebskostenabrechung

Jedes Jahr werden in Deutschland etwa 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen erstellt. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite von ihnen fehlerhaft. Der BGH hat mit Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, definiert, welchen formellen Anforderungen eine Betriebskostenabrechnung zu genügen hat. Danach hat eine solche Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Als Mindestangaben sind die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen aufzunehmen. Dies sind die sogenannten formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Die Frage, ob eine einzelne Position dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht besteht, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Ein formeller Fehler liegt dann nicht vor. Inhaltliche Fehler können auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). Der häufigste Fehler im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen sind Positionen im Bereich der Verwaltungs- und Reparaturkosten. Verwaltungs- und Reparaturkosten sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Solche Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.  Dies wird z. B. dann relevant, wenn pauschal die Kosten eines Hausmeisters umgelegt werden. Hier ist im Einzelnen dann zu prüfen, ob der Hausmeister teilweise Reparaturen erledigt hat. Diese Kosten wären dann herauszurechnen. Ein Mieter hat daher das Recht, Belegeinsicht vom Vermieter zu fordern. Nur so ist der Mieter in der Lage, zu überprüfen, ob Kostenpositionen berechtigt umgelegt wurden. Oft ist es so, dass viele Abrechnungen auf den ersten Blick völlig korrekt aussehen. Jedoch können sich hinter einzelnen Kostenpositionen völlig ungerechtfertigte Forderungen verbergen. Es ist daher zu raten, bei Zweifeln an einer Betriebskostenabrechnung, sei es im Bereich Wohnraum oder Gewerberaum,  sich an einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden, um diese kompetent überprüfen zu lassen.


Schadensersatzansprüche

Oftmals erhält der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine Wohnung zurück, die beschädigt ist. Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt, Ausnahme ist § 546a Abs. 2 BGB. Demzufolge kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe einen möglicherweise entstanden Schaden geltend machen. Grundsätzlich richtet sich der Schadensersatz-anspruch des Vermieters nach den allgemeinen Vorschriften. So sind Schadensersatz-ansprüche wegen Beschädigung und Verschlechterung der Mietsache, wegen Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters, wegen falschem Wohnverhalten und wegen unterlassener Schönheitsreparaturen denkbar. Auch besteht ein Schadensersatz-anspruch des Vermieters bei einer berechtigten fristlosen Kündigung durch diesen. In dieser Konstellation haftet der Mieter auf Ersatz des Mietausfalls. Allerdings hat der Vermieter in diesem Fall seine Schadensminderungspflicht zu beachten. Das bedeutet, dass sich der Vermieter ernsthaft um eine Neuvermietung bemühen muss. Auch ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen verspäteter Rückgabe des Miet-objekts denkbar. In diesem Zusammenhang ist unbedingt § 548 BGB zu beachten. Danach verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (Übergabe der Mietsache ist entscheidend, nicht das Ende des Mietverhältnisses). Die Praxis zeigt, dass oft schon durch den Ablauf der sehr kurz bemessenen Verjährungsfrist Vermieter daran gehindert sind, bestehende Schadensersatzansprüche erfolgreich geltend zu machen. Es ist daher zu raten, bei bestehenden oder absehbaren Schadensersatzansprüchen schnell und effektiv zu handeln. Es empfiehlt sich, in dieser Hinsicht einen Fachanwalt für Mietrecht zu beauftragen.


gewerbliches Mietrecht

Wer Gewerberäume vermietet oder mietet, sollte seine Rechte kennen!

Im Unterschied zum stark reglementierten Wohnraummietrecht sind gewerbliche Mietverträge weitgehend frei vereinbar. Allerdings gibt es auch hier Einschränkungen, insbesondere durch die AGB-Rechtsprechung. Diese ist im Hinblick auf oft vereinbarte Klauseln  besonders zu beachten. Durch solche Klauseln geregelt werden insbesondere:

  • feste Laufzeit des Mietvertrages
  • Zeitmietvertrag
  •  Kündigungsregelungen
  • Vorgehensweise bei Mietmängeln
  • Mietzinserhöhungen während der Laufzeit
  • Umsatzmiete
  • Reparaturverpflichtungen während der Laufzeit
  • Umlage von Betriebskosten
  • Betriebspflicht des Mieters
  • Konkurrenzschutzklausel
  • Schriftformerfordernis

Gewerbliche Mietverträge haben naturgemäß weitreichende wirtschaftliche Konsequenzen für die Vertragspartner. Es ist daher dringend zu raten, vor Unterschrift einen solchen Mietvertrag von einem Fachanwalt überprüfen zu lassen. Rechtsanwalt Philipp Bellmann verfügt als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht über besondere Kenntnisse im Bereich des gewerblichen Mietrechts und berät Sie bei der Gestaltung Ihres Gewerberaummietvertrages oder prüft vorformulierte Gewerberaummietverträge dahingehend, ob die verwendeten Klauseln wirksam sind.

Rechtsanwalt Philipp Bellmann berät und/oder vertritt Sie auch fachkundig gerichtlich wie auch außergerichtlich bei Auseinandersetzungen in diesem Rechtsgebiet, z. B. Durchsetzung/Abwehr von Kündigungen und Räumungsansprüche, Geltendmachung ausstehender Miete, Durchsetzung/Abwehr von  Mietminderungs-ansprüchen etc..  

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