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BGH-Urteil vom 08.10.2008, Aktenzeichen XII ZR 84/06

Keine „starren“ Dekorationsfristen im Gewerberaummietvertrag


Leitsatz:

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll.

Nach diesem Urteil ist eine solche Klausel, die dem Mieter zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind, nach § 307 BGB insgesamt unwirksam. Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung legt dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auf. Zwar sei grundsätzlich auch eine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Anderes ergebe sich aber, wenn ein Mietvertrag einen starren Fristenplan enthalte, der dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume verbindlich vorschreibe. In solchen Fällen werde der Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen und ihm eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als ihm der Vermieter ohne eine solche Klausel schulden würde. Dies hat bereits der VIII. Zivilsenat des BGH im Wohnraummietrecht entschieden. Dies gilt nun auch für das Gewerberaummietrecht, da die gesetzlichen Wertung, nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet.


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